发布日期：2024-10-11 20:23 点击次数：151
作者 | 老范证券杠杆原理
8月9日，央行官网发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。
这个报告一季度一次，央行的报告嘛，重要性不言而喻。
一般会涉及当下经济、金融、货币等热点问题，尤其是会对未来的经济情况和货币政策，给与比较明确的指引。
这次报告里重点讲了“加快完善中央银行制度，推进货币政策框架转型”的紧迫性。
也对近期关注度比较高的：汇率、长期国债、银行理财等有所提及。
尤其央妈还专门提示了短期过热的长债、银行理财的风险。
这些笔者之前都已经有聊过，有兴趣的可以翻看下过往的文章《警惕！银行理财狂飙》。
虽然，报告内容也会涉及一些房产的信息，但通常不会着墨太多。
但这次，却罕见的大篇幅提及房地产，还设了一个专栏，讨论未来房产的租赁市场。
这个专栏，说是央妈亲自做的一篇“房地产投资分析报告”，一点都不为过。
这，有点“非同寻常”！
近些年，在我们的房产市场里，租赁似乎就是一个被遗弃的小孩，一度是被人忽略的。
因为大部分人买房子不会去关注租赁市场，也不会把租金当成核心的收入来源。
说白了，过去20多年我们房价一直在涨嘛！
大部分买房人，不管是投资也好，投机也罢，主要还是奔着涨价，赚差价的。
毕竟和房价相比，每年那点租金收入，可以说是不可同日而语。
所以，大部分房东根本不在乎租房的收益，甚至有很多投机客，房子常年都是空置的。
我想对房东说，以后就不得不开始重视租赁这块的收入了。
应该说，上面对于租赁市场发展，是有一个相对清晰的政策脉络的。
2020年12月，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为2021年经济工作的重点任务之一，并首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。
2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁住房。
2023年2月，中国人民银行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，即住房租赁“金融17条”。
2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布“关于金融支持住房租赁市场发展的意见”。
......
这几年，住房租赁市场逐渐从房地产行业的边缘地带步入到舞台中央。
这次，央妈不但强调了住房租赁市场的重要性，亲口说：住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。
还明确提出了未来发展方向：在市场化基础上，实现租赁市场的商业化可持续发展。
央妈说：租金是影响住房价值的核心变量。
那不就是说，未来房地产的价值要更多看租金、租售比嘛！
那我们现在的租售比是个什么情况呢？
报告里是明确说了的：有市场机构测算，现在一线城市的租售比接近2%水平，二三线城市为3%左右。
虽然似乎也不算太高，但你看跟谁比了，“全靠同行衬托”。
国内国有大行5年期定期存款利率1.8%，已经正式告别“2字头”，进入“1时代”了。
银行理财上半年得益于债牛，平均回报率是2.8%左右，但未来大概率会回落至2%以内，不排除近期短期买入的朋友甚至都亏损了。
金融监管总局8月2日下发《关于健全人身保险产品定价机制的通知》，“9月1日起新备案的普通型保险产品预定利率上限为2.5%、预定利率超过上限的普通型保险产品停止销售”。
未来不管是存款还是贷款利率，大概率都将会继续走低。
租售比是个静态指标，央妈还判断了一个动态的趋势。
报告的原文：
对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报......过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%......租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
图片来源：中国人民银行网站
央妈就差直接说：未来房租价格会稳步上涨了。
央妈之所以做出这样的判断，主要还是依据我国房地产周期和未来发展的趋势。
很明显，伴随地产大周期向下，地产对我们经济增长的贡献下降，住房市场已经进入存量时代的“后地产”时代。
伴随经济结构转型、房地产行业调整，地产逐步由经济的“发动机”向经济的“稳定器”切换。
我们来看一下，日本房地产泡沫破灭后的情况。
资产泡沫破灭后，奇怪的是房地产对日本经济的贡献仍在持续提升，日本房地产业占GDP的比重仍然持续上行、次贷危机前升至12%，但建筑活动明显趋弱、一度降至5.5%。
房地产业再度扩张背后，租赁业务和资产管理业务却不断壮大。
图片来源：国金证券研究所，侵删
拿三井不动产为例，泡沫前工程业务和销售业务营收占比超过7成；到了2010年，租赁业务占比升至40%、资产管理业务超过20%，建筑和销售板块合计降至4成。
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图片来源：国金证券研究所，侵删
我们的市场经历了从房价暴涨到政策调控，到价格回落甚至暴跌，再到未来大分化，后地产时代大概率是房产租赁的时代。
房地产未来仍然是我国重要的支柱产业，对人民居住生活具有长期的影响。
当下我们的住房租赁市场仍然存在很多问题，没有充分发挥其应有的作用。
比如，空置现象严重，居住体验差，安全隐患、合同纠纷等问题频发，租购同权落实情况不一等等。
这一导向光靠口头号召，是难以转化为有效的路径的。
德国发达的租赁市场，保障了其稳健的房地产市场。
德国住房租赁市场发展早期主要是由政府主导，后期为减轻政府财政压力，德国政府开始出台一系列政策法规，积极鼓励社会资本和个人投资者进入住房租赁市场。
除了完善的市场制度和政策环境，德国在房屋租赁市场供给端和需求端都给与了很多支持。
看看央妈报告里面提到的，是不是跟德国有点像。
央行强调要“完善住房租赁金融支持体系”；特别提到要“充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式”；激发市场化机构的积极性：“引导社会资本进入”。
央行的这次报告，为未来住房租赁市场的健康发展提供了明确的指导方向。
大致脉络就是，通过完善金融支持体系，调动市场化机构的积极性，以及推动存量商品房去库存，引领租赁市场走向更加规范和成熟。
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